Недвижимость во Вьетнаме: где и как купить, цены, законы

Все, что нужно знать иностранцам при покупке недвижимости во Вьетнаме, личный опыт

 Автор: Игорь Р.
Купил недвижимость во Вьетнаме
Обновлено: 30.01.2025

Недвижимость во Вьетнаме становится всё более привлекательной для иностранных инвесторов, включая россиян. Это выгодное вложение в стабильный рынок с растущим спросом. В этой статье вы узнаете, почему стоит рассмотреть покупку, какие законы регулируют рынок, как оформить сделку и на что обратить внимание.

В этой статье мы рассмотрим:

1. Почему стоит покупать недвижимость во Вьетнаме

2. Законы о недвижимости для иностранцев 

3. Способы оплаты недвижимости

4. Где лучше купить недвижимость во Вьетнаме

5. Доходность недвижимости

6. Документы и этапы оформления сделки

7. Цены на недвижимость во Вьетнаме

8. Что из себя представляют апартаменты во Вьетнаме

9. Кому будет интересна покупка недвижимости во Вьетнаме

 

1. Четыре причины купить недвижимости во Вьетнаме

1. Растущий и перспективный рынок: 

  • Вьетнам является мировым лидером по темпам экономического роста за последние 30 лет. Это один из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире. 
  • Стабильный и высокий спрос на аренду как от местных (вьетнамцев), так и от туристов (экспатов) делает недвижимость во Вьетнаме доходным активом.
  • Доходность может достигает 30% годовых (аренда + рост цены). При хорошей конъюнктуре можно удвоить вложения в недвижимость за 2-3 года.

2. Простота и прозрачность законов:

  • Простые правила и понятные законы для иностранных инвесторов по сравнению с другими странами Юго-Восточной Азии.
  • Отсутствие дискриминации иностранцев. Цены и идентичны как для вьетнамцев, так и для иностранных инвесторов (но есть нюансы со сроком владения, об этом ниже).

3. Вьетнам выглядит привлекательнее в сравнении с Бали и Таиландом:

  • Бали. Недвижимость дороже, права иностранцев ограничены (в основном аренда земли).
  • Таиланд. Высокие налоги, есть дискриминация по ценам (местным дешевле), сложный процесс покупки, управление недвижимостью и сдача только через риелторов.
  • Вьетнам. Цены идентичны как для местных, так и для иностранцев, простая процедура оформления, управление недвижимостью возможна без посредников, более выгодные инвестиционные условия и возможность приобретения в собственность на свое имя. Больший потенциал роста цен в связи с идущей урбанизацией и быстрыми темпами роста экономики.

4. Привлекательный образ жизни:

  • Тёплый климат, низкий уровень преступности, доступная медицина и дружелюбные местные жители.
  • Развитая туристическая инфраструктура в крупных городах и курортных зонах. 

2. Законы о недвижимости во Вьетнаме для иностранцев

С 1 июля 2015 года условия покупки недвижимости во Вьетнаме стали значительно более благоприятными для иностранных инвесторов. Иностранцы могут приобретать не только квартиры, но и виллы, а также таунхаусы. Но существуют некоторые ограничения.

*До 1 июля 2015 года иностранцы могли приобретать во Вьетнаме только одну квартиру для личного пользования на условиях долгосрочной аренды сроком на 50 лет без возможности продления. Также им запрещалось сдавать это жильё в аренду, передавать по наследству или в дар. Кроме того, покупка была доступна только тем, кто проработал во Вьетнаме не менее года. Сейчас возможности в покупке недвижимости одинаковы как для самих вьетнамцев, так и для иностранцев, за исключением нескольких нюансов.

- Ограничения при покупке недвижимости во Вьетнаме:

  • Недвижимость может купить любой иностранец с любой визой (даже туристической).
  • Иностранцы могут без ограничений покупать первичную недвижимость у застройщиков на свое имя.
  • Вторичную недвижимость можно покупать с некоторыми нюансами: только у других иностранцев, через юридическое лицо, могут потребоваться дополнительные услуги юриста. 
Вывод: 
- Если вы простой розничный инвестор, рассматривающий покупку недвижимости для личного пользования или аренды, то самый легкий способ купить недвижимость во Вьетнаме - у застройщика (квартиры, апартаменты).
- Если вы инвестируете большие суммы, то вы можете купить любой тип недвижимости, но потребуются дополнительные действия и услуги юриста.


- Квоты на владение:

  • Иностранцы могут владеть не более 30% квартир в одном многоквартирном доме (этот лимит достигается крайне редко, так как на данный момент иностранцы скупают не так много недвижимости во Вьетнаме, рынок пока еще не перегрет). Если иностранцы уже скупили 30% квартир, купить в этом доме еще одну не получится, придется рассматривать другой дом.
  • В проектах с виллами и таунхаусами доля собственности иностранных покупателей не должна превышать 10%.
  • В пределах одного административного района разрешено владеть не более 250 домами.
  • На землю иностранцы права не имеют, но могут владеть домами на арендуемом участке либо собственность должна быть оформлена на юрлицо.

- Срок владения:

  • Иностранцам предоставляется право владения недвижимостью сроком на 50 лет с возможностью продления.
  • Если иностранец состоит в браке с гражданином Вьетнама, недвижимость может быть оформлена с бессрочным правом владения (если недвижимость оформляется в совместную собственность).
Проблематично ли ограничение в 50 лет?
- Ранее подобное ограничение действовало на всю недвижимость страны, в том числе и для граждан Вьетнама, однако позже его отменили. Есть вероятность, что в будущем недвижимость для иностранцев также перейдёт в бессрочное владение.
- Возможно продление права собственности, и для этого потребуется уплатить небольшую государственную пошлину.
- Недвижимость можно продать до истечения 50-летнего срока за полную стоимость, без ограничений (и, например, купить новую, перезапустив отсчет 50-летнего периода).
- Когда недвижимость переходит в собственность вьетнамского владельца (например при продаже), ограничение на срок владения автоматически снимается.

Главное — помнить об этом ограничении и вовремя предпринять необходимые действия
. Во всем остальном вы в правах не ограничены и недвижимость не теряет свою ценность.

 

3. Способы оплаты недвижимости во Вьетнаме

1. Банковский перевод: Оплата может быть осуществлена через перевод денежных средств с зарубежного счета на банковский счет во Вьетнаме.

2. Через риелтора или агентство: Оплата может быть осуществлена через риелтора или агентство, которое организует процесс и обеспечит корректное выполнение всех финансовых операций. Так можно перевести любым удобным вам способом (банковский перевод, криптовалюта), в том числе привезти наличные.

3. Рассрочка от застройщиков (на стадии строительства): 

  • На первичном рынке застройщики часто предлагают беспроцентную рассрочку на несколько месяцев или лет.
  • Обычно первый взнос составляет около 30% от стоимости недвижимости, а оставшаяся сумма выплачивается поэтапно по мере завершения строительства.
  • При 100% оплате застройщики часто предоставляют скидки (как правило в размере приблизительно равном ставке ЦБ за срок от момента оплаты до окончания строительства). 

    Ипотека во Вьетнаме
    Ипотечное кредитование во Вьетнаме достаточно развито, но доступно только гражданам Вьетнама.
    Иностранцам этот вариант недоступен.

4. Где лучше купить недвижимость во Вьетнаме

Недвижимость во Вьетнаме можно разделить на две категории: курортная недвижимость и классическая арендная недвижимость в мегаполисах.

Личное мнение:
Я отдаю предпочтение недвижимости в мегаполисах (Ханой, Хошимин), так как это более предсказуемый и надежный денежный поток в отличии от курортных зон, которые зависят от туристического потока.
 
Если вы рассматриваете покупку недвижимости как стабильную инвестицию, рекомендую рассмотреть классический вариант в мегаполисах. Рассматривать курортную недвижимость стоит, если вы собираетесь там жить лично либо готовы к колебаниям цен и простоям в низкий сезон.


Курортные зоны: Нячанг, Дананг, Фукуок.

- Преимущества:

  • высокий доход от краткосрочной аренды в высокий туристический сезон,
  • привлекательность для туристов,
  • роскошные апартаменты с видом на море, где можно жить самим,
  • возможен резкий многокрасный рост стоимости недвижимости в случае увеличения популярности курорта.

- Недостатки:

  • большая зависимость от непредсказуемых факторов: сезонности, популярности у туристов, наличия авиасообщений,
  • резкие колебания стоимости недвижимости и арендного дохода в зависимости от туристического потока.


Мегаполисы: Хошимин, Ханой.

- Преимущества:

  • круглогодичный спрос на аренду,
  • стабильный высокий рост цен на недвижимость за последние десятилетия,
  • предсказуемый, стабильный, увеличивающийся денежный поток от аренды,
  • развитая инфраструктура.

- Недостатки:

  • невысокая доходность от аренды,
  • маловероятен сценарий резкого многократного увеличения спроса, как в случае с курортной недвижимостью.

5. Доходность недвижимости во Вьетнаме

Личный опыт: Поскольку Вьетнам в последние десятилетия демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость, то основной доход приходит не от аренды, а от увеличения стоимости недвижимости.
Здесь легко возможен (но не гарантирован) такой сценарий, что с момента начала строительства объекта до его завершения цена на недвижимость вырастет в 2-3 раза.


Курортные зоны: 

- Арендный доход: до 100% годовых при ажиотажном спросе в туристический сезон (на момент написания статьи такой ажиотаж происходит на Фукуоке. Здесь сняли популярное во всей Азии дейтинговое ТВ-шоу, что вызвало большой интерес к курорту и цены взлетели в разы).
- Прирост стоимости жилья: возможен от 0% до 200% в популярных туристических зонах в зависимости от сезонности.
- Риски: сезонность, зависимость от туристической индустрии.
Вывод. Это очень непредсказуемый рынок: возможен как ажиотажный спрос, так и полный застой при отсутствии турпотока, когда недвижимость не приносит дохода вовсе (например, так было во время эпидемии covid).
 

Мегаполисы: 

Арендный доход: 2-6% годовых.
Прирост стоимости: 8-50% в год благодаря быстрому экономическому развитию и спросу среди местного населения, переезжающего из провинции в мегаполисы.
Риски: нет.
Минусы: плохая экология, загрязнение воздуха.

Покупка недвижимости во Вьетнаме – это выгодная инвестиция:
- это одна из самых быстроразвивающихся стран со стабильной экономикой, стабильной валютой,
- от начала до завершения строительства цены на недвижимость могут вырасти в разы,
- доходность от роста цен на недвижимость в разы превышает арендную доходность,
сейчас происходит резкий процесс урбанизации во Вьетнаме и большое количество молодого населения Вьетнама стремятся жить отдельно, переезжая из провинций в города. Это создает высокий спрос на аренду и строительство нового жилья. И этот спрос гарантирован на ближайшие пару десятилетий, как минимум.

 

6. Документы и этапы оформления сделки

Необходимые документы от покупателя:

  • Заграничный паспорт с любой визой.
  • В случае с некоторыми застройщиками российским гражданам нужны документы, подтверждающие, что вы не входите в международный санкционный список (в этом вам может помочь наш юрист).

Этапы оформления:

  1. Выбор объекта. Агентства недвижимости подбирают варианты в соответствии с вашими предпочтениями и бюджетом.
  2. Резервирование объекта. Для бронирования недвижимости требуется внести резервный взнос. Этот платёж фиксируется в предварительном договоре.
  3. Подготовка денежных средств. Перевод может быть осуществлен как напрямую застройщику так и через риелтора или агентство (банковский перевод, криптовалюта, наличные), которое будет посредником между вами и застройщиком, и осуществит выполнение всех финансовых операций.
  4. Заключение договора купли-продажи (Sales & Purchase Agreement, SPA). Основной договор заверяется нотариусом. При покупке недвижимости на первичном рынке его также регистрирует застройщик, и после этого он не подлежит изменениям.
  5. Оплата недвижимости
    - При покупке на вторичном рынке оплата производится одной суммой. 
    - На первичном рынке платежи делятся на этапы. Покупатель оплачивает: не более 70% стоимости объекта до ввода его в эксплуатацию у местного застройщика, не более 50% у иностранного девелопера. Когда объект готов, должно быть оплачено 95% стоимости недвижимости. Оставшиеся 5% вносятся после получения документа о праве собственности.

    Важно: при задержке платежей начисляются штрафы (1,5% от суммы в месяц). Аналогичные штрафы применяются к застройщику при задержке сдачи проекта. 
  6. Получение документа о праве собственности. Право собственности во Вьетнаме подтверждается двумя видами документов:
    - «Красная книга» (Red Book): для владельцев домов и земли.
    - «Розовая книга» (Pink Book): для владельцев квартир.

  7. Сроки получения документа о праве собственности.
    - Для первичной недвижимости. Сразу после завержения строительства вы можете пользоваться недвижимостью, но документ оформляется в течение срока от 6 месяцев до пары лет. После его получения оплачиваются оставшиеся 5% стоимости.
    - Для вторичной недвижимости. Если у продавца уже есть «красная» или «розовая книга», она передаётся покупателю. Покупатель отправляет документ вместе с договором купли-продажи в реестр для регистрации права собственности, что занимает 2–3 месяца. Если у продавца еще нет документа о праве собственности, покупатель обращается к застройщику для переоформления договора.

7. Цены на недвижимость во Вьетнаме

Цены, актуальные на 2025 год
для Хошимина и Ханоя: 
стандартные апартаменты в спальном районе (не элитные районы) -
в среднем 3000$/м²
 
- Студия (30 кв.м) - $100,000
- 1-комн (50 кв.м) - $150,000
- 2-комн (60 кв.м) - $180,000

 

Мегаполисы: 
Хошимин и Ханой: $2,000-4,000/м².

Курортные зоны: 
Нячанг, Дананг, Фукуок: $1,500-3,500/м².

Провинции: $800-1,500/м².

*Цены актуальны на момент написания статьи - на начало 2025 года.
*Цены указаны за апартаменты/квартиры.
*Цены на недвижимость во Вьетнаме растут очень быстро, всего несколько назад эти цифры были в два раза меньше.

8. Что из себя представляют апартаменты во Вьетнаме

Рассмотрим на примере таких жилых комплексов, как Vinhomes Smart City (Ханой), Vinhomes Ocean Park (Ханой), Vinhomes Landmark 81 (Хошимин)

- Это многоквартирные дома от 40 этажей и выше,
- Из окон открывается панорама на город,
- В распоряжении жильцов: крытые бассейны, бассейны под открытым небом, зеленые террасы на крыше, лаундж зоны и сады, 
- Благоустроенные территории с искусственными водопадами, прудами и даже с искусственными пляжами,
- Вся необходимая инфраструктура. На первых этажах, как правило, находятся кофешопы, рестораны, супермаркеты, фитнес залы, оборудованные детские площадки, детские сады и школы.
- Комфортабельные номера с современной отделкой.


9. Кому будет интересна покупка недвижимости во Вьетнаме

Покупка недвижимости во Вьетнаме – это отличный вариант для тех, кто хочет диверсифицировать риски, так как:
- это мировой лидер по темпам экономического роста уже на протяжении нескольких десятилетий,
- это дружественная страна без политических рисков, здесь не дискриминируются иностранцы,
- здесь нет перегрева рынка недвижимости, как, например, в Эмиратах, Таиланде или Бали,
- Вьетнам демонстрирует стабильно высокий рост на недвижимость за счет процесса урбанизации, что создает гарантированно высокий спрос на аренду и строительство нового жилья еще на ближайшие пару десятилетий, как минимум.
 

Если Вы раздумываете о покупке недвижимости во Вьетнаме, Вы можете обратиться к нам. Уточните какого типа недвижимость Вы рассматриваете, планируемый бюджет, Ваши предпочтения и цели. Мы ответим на все Ваши вопросы, организуем процесс и поможем Вам корректно пройти все этапы оформления сделки.

Евгений  · online
Консультант по недвижимости
Aurora Holidays 

"Помогу Вам купить недвижимость во Вьетнаме"

Контакты:

(В среднем, отвечаем в течение 1 минуты)

+79858907162